El Comercio
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Comunidad de propietarios: presidente reelegido en años sucesivos.
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Cuervo Alfageme Abogados | 12-05-2014 | 08:06| 0

 

Jose Ramón vive en una comunidad en la que en los últimos cuatro años se ha nombrado presidente al mismo propietario. No está de acuerdo, porque cree que el cargo debería rotar entre todos los propietarios. Nos pregunta si es legal y si hay un número máximo de años para ocupar el cargo un mismo propietario.

En una comunidad de propietarios el cargo de Presidente puede otorgarse por turno rotatorio, sorteo o por elección, teniendo prioridad el sistema de elección, pues la ley establece los otros de forma subsidiaria. En consecuencia, es legalmente posible que en una comunidad cada año se proceda a realizar la elección de presidente, se presente siempre el mismo candidato (solo o concurriendo con otros) y la junta le elija por mayoría una y otra vez. No deja de ser la decisión mayoritaria de la junta y si se han dado los pasos formalmente adecuados el nombramiento puede ser válido. No existe un número máximo de años para que una persona pueda ser reelegida. En el caso particular que nos comentas habría que comprobar que el nombramiento se haya hecho respetando las formalidades legales y que no implique ningún perjuicio para la comunidad. Si todo está bien poco se puede hacer. No obstante, puesto que finalmente la cuestión queda en manos de la mayoría de los propietarios, puedes intentar exponer tu criterio para ver si obtienes un respaldo suficiente de cara a la siguiente junta general ordinaria que se celebre.

 

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Cambio de domicilio por trabajo y custodia de los hijos.
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Cuervo Alfageme Abogados | 05-05-2014 | 08:56| 0

 

Es una realidad que el trabajo no es fácil de mantener y menos de encontrar y que cuando surge una oportunidad que implica un cambio de residencia no deja de ser una buena opción dadas las circunstancias. El problema surge cuando hay menores, especialmente en los casos en que sus padres se encuentran divorciados. Y es que un cambio de localidad, comunidad autónoma y más aún si cambiamos de país, va a afectar al cumplimiento de las visitas y estancias. Por este motivo no es una decisión que pueda tomarse a la ligera y sin contar con la otra parte. Tampoco es una situación exenta de consecuencias y es mas delicada cuando el que cambia de domicilio es el progenitor que tiene la custodia. Se impone por tanto como mínimo un ajuste de las medidas en su día adoptadas e incluso podría ponerse en juego si la mejor opción para los niños es irse o quedarse en el lugar en que ya se encuentran integrados. Habrá que tomar en cuenta la estabilidad del nuevo trabajo, la edad y circunstancias de los niños, la situación en que estarían si se van y si se quedan y, por supuesto, los deseos de ambos progenitores al respecto. Si esto es así para un cambio dentro del territorio nacional no digamos cuando el trabajo sea en el extranjero. Nuestro consejo ante una oferta de trabajo que afecte a las medidas es no actuar sin hablar antes con el otro progenitor. Quizás sea posible llegar a un acuerdo que permita reajustar la situación con el menor conflicto posible. Si no es así y no hay tiempo para nada mas, como mínimo el cónyuge que se va debe informar previamente y de forma fehaciente a la otra parte e instar cuanto antes una modificación de medidas ante el Juzgado de familia para adaptar las visitas y la custodia a las nuevas circunstancias.

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Arrendamiento de vivienda sin contrato escrito.
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Cuervo Alfageme Abogados | 05-05-2014 | 08:52| 0

 

Monica lleva viviendo en un piso de alquiler tres años. Paga una renta mensual de trescientos euros que el propietario pasa personalmente a cobrar por su casa, dándole un recibo hecho a mano. No firmó ningún contrato. Ahora el propietario le ha dicho que tiene que irse antes de que acabe el mes de mayo alegando que está en precario. Monica nos pregunta si es cierto y que derechos tiene, aunque dada la situación actual prefiere ir buscando un nuevo piso, aunque con tranquilidad.

Aunque no tengas contrato escrito si que existe arrendamiento, pues así se ha pactado verbalmente, acordándose el pago de una renta mensual. Tu puedes acreditar la existencia de este contrato verbal por medio de los recibos mensuales, de modo que no estás en precario y el arrendador debe respetar las disposiciones legales contenidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos vienge en el momento de celebrarse el contrato, es decir, tienes derecho a una duración mínima de cinco años. Ten en cuenta que aunque para los contratos celebrados a partir de junio de 2013 la duración mínima sea de tres años, en tu caso sigue siendo cinco. Habla con el propietario y exponle tus derechos. No obstante, si prefieres cambiar a una nueva vivienda te recomendamos que esta vez firmes un contrato por escrito y compruebes que éste respeta lo legalmente establecido.

 

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Divorcio: compartir los gastos médicos de los hijos.
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Cuervo Alfageme Abogados | 05-05-2014 | 08:51| 0

 

Elisa se divorció hace ocho años. Tiene un hijo que actualmente tiene trece años. El padre tiene que abonar el 20% de sus ingresos y contribuir en gastos médicos extraordinarios. No han variado los ingresos de los progenitores, pero Elisa se encuentra con que ahora que el niño es mayor también tiene mas gastos. Nos pregunta si puede reclamar al padre parte de estos nuevos gastos propios de la edad y si debe hacerse cargo del coste de las recetas por enfermedades como dermatitis atópica o asma.

Lamentablemente, si no se produce un cambio sustancial de las circunstancias es muy difícil que consigas una variación del porcentaje de pensión alimenticia establecida, a no ser que el padre se muestre favorable a este cambio. En cuanto al coste de las recetas nos dices que en tu convenio regulador se estableció compartir los gastos médicos extraordinarios. Habría que ver la literalidad del acuerdo para interpretarlo. En general, lo mas habitual es entender que deben compartirse entre los progenitores los gastos médicos no cubiertos por la seguridad social. Habla con tu exmarido e intenta llegar a un acuerdo para que comparta los gastos médicos en base a lo pactado. Si se niega habría que estudiar con detalle el convenio en vigor y valorar la oportunidad de iniciar una ejecución judicial. Por si se diera el caso, conserva todos los justificantes como recetas o facturas.

 

 

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Arrendamiento de vivienda: término antes de plazo.
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Cuervo Alfageme Abogados | 21-04-2014 | 07:31| 0

 

Si la semana pasada hablábamos de la importancia de incluir una cláusula de vencimiento anticipado en los contratos de arrendamiento de local de negocio, vamos hoy a contar qué sucede cuando nos encontramos en un arrendamiento destinado a vivienda habitual, pues también son muchas las personas que necesitan alquilar una vivienda, pero carecen de seguridad económica a medio plazo, por lo que no desean quedar atados a una obligación que ignoran si más adelante podrán cumplir.

Pues bien, en la redacción actual de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que resulta de aplicación a los contratos que se realicen desde el 6 de junio de 2013, ya se prevé la posibilidad de que el inquilino pueda desistir del contrato de forma anticipada, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Siendo así ¿tiene el arrendador derecho a exigir una indemnización por término anticipado? Sí, pero solamente si se pacta en el contrato y por importe equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir, ajustándose proporcionalmente la indemnización para los periodos inferiores al año. Por tanto, si no se incluye en el contrato esta indemnización, el inquilino podrá igualmente irse a partir de los seis meses, sin tener que abonar indemnización alguna.

Esta posibilidad solamente será aplicable a los nuevos contratos. Para el resto sigue aplicándose la normativa anterior salvo que las partes acuerden someterse a la nueva regulación.

 

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Margen de flexibilidad en el cumplimiento de las visitas.
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Cuervo Alfageme Abogados | 21-04-2014 | 07:28| 0

 

Isabel tiene una niña de diez años y está divorciada. Cuando la niña pasa con su padre los fines de semana, aunque en el convenio tienen pactado que tiene que recoger y entregar a la niña a unas horas concretas, su ex marido suele llamar por teléfono y decir que pasa a buscarla o entregarla a otra hora diferente, según los planes que tenga y le venga mejor. Esto molesta a Isabel que quiere organizarse con antelación conforme a lo que consta en el convenio y no tener que estar a expensas que lo que el padre la niña quiera hacer en cada momento. Nos pregunta a partir de qué demora puede entenderse incumplimiento a fin de reclamar judicialmente.

No se define legalmente el margen concreto de demora que puede implicar un incumplimiento en las visitas pero es importante aplicar el sentido común para considerar esta cuestión. Por ejemplo, puede ser razonable aceptar conceder cierto margen de tiempo para la recogida y entrega (diez, quince, veinte minutos) que pueda deberse al tráfico, o a problemas de última hora, siendo lo lógico que el padre avise para evitar preocupación y que no se convierta en costumbre. Si la demora va a ser mayor, entendemos que debe existir una causa justificada y que debe avisarse con la mayor antelación, a fin de evitar perjuicios al que espera. Ahora bien, si el padre no se presenta cuando se tiene que presentar, se demora en exceso y no avisa o no se presenta y, sobre todo, si devuelve a la niña a horas tardías, ya estaríamos entrando en circunstancias que podrían justificar una intervención judicial. Eso sí, es importante contar con pruebas de estos incumplimientos.

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Obras para entrar en un piso alquilado.
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Cuervo Alfageme Abogados | 21-04-2014 | 07:27| 0

 

Marcos y su novia están buscando un piso de alquiler con una renta baja, pero con lo que pueden pagar solo les ofrecen pisos en muy malas condiciones. Están pensando en ofrecer hacer algunas reformas a cambio de unos meses sin tener que pagar la renta y siempre que les mantengan la renta. Nos pregunta si este pacto sería legal, si puede incluirse en el contrato y cuál sería la duración del alquiler una vez hechas las obras.

Sí que puede llegarse a ese acuerdo con el arrendador pero es muy importante incluirlo en el contrato, especificando el tipo de obras que van a realizarse así como las mensualidades de renta que de forma total o parcial se reemplazan por la realización de las obras. En cuanto a la duración del contrato, será la que pacten las partes, ahora bien, la duración mínima legalmente establecida a favor del arrendatario ya no es de cinco años sino de tres y siempre pueden presentarse circunstancias sobrevenidas que pueden afectar a esta duración una vez transcurrido el primer año, como necesidad del arrendador o sus parientes más próximos. Por eso es esencial que las obras se compensen adecuadamente con las mensualidades sin pago pues el inquilino no tendrá derecho a una indemnización al término del contrato.

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Arrendamiento de local: término antes del plazo.
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Cuervo Alfageme Abogados | 14-04-2014 | 08:31| 0

 

Una de las principales preocupaciones que hoy día tienen quienes están pensando en abrir un negocio es la incertidumbre de sus buenos o malos resultados. Por eso no quieren atarse con el contrato de arrendamiento del local de modo que se vean obligados a pagar la renta sin poder decidir si quieren terminar con el contrato antes de que llegue la fecha de término estipulada, máxime cuando se trate de un contrato en el que se prohíba la cesión del contrato a terceros. No son buenos tiempos tampoco para los arrendadores, porque hay muchos locales cerrados y no es fácil lograr un arrendatario solvente y que ofrezca garantías. ¿Cómo buscar el punto de encuentro?

En estos tiempos se impone flexibilizar la duración de los contratos de arrendamiento de local. Si bien es razonable que el arrendador quiera que como mínimo se garantice un tiempo, de ese mínimo en adelante debería permitirse la extinción anticipada del contrato, por decisión de parte arrendataria preavisando con el tiempo de antelación que se acuerde e incluso dejando pactada una indemnización por término anticipado (por ejemplo, una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir). De no hacerlo así, el arrendatario se irá igualmente si no puede pagar, pero tendremos que discutir en un juicio la posible indemnización.

 

 

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Botellón al lado de una vivienda.
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Cuervo Alfageme Abogados | 14-04-2014 | 08:22| 0

 

Israel nos pregunta por la situación del botellón en Gijón porque justo en un banco que hay delante de su portal se reúnen un grupo de chicos, hacen mucho ruido y consumen alcohol en grandes cantidades. Israel les ha pedido que se vayan pero los chicos insisten en que no están molestando a nadie y que no ensucian. Israel quiere saber si puede avisar a la policía para que les eche o si llevan razón los chicos.

En Gijón se encuentra en vigor una ordenanza que regula estas y otras cuestiones relativas a la convivencia y que se llama “Ordenanza municipal de protección de la convivencia ciudadana y prevención de actuaciones antisociales”. Puedes consultarla en la Web del Ayuntamiento de Gijón. Concretamente, el tema del botellón se regula en los artículos 11 a 13. Es cierto que el objeto de esta regulación es evitar el consumo de bebidas alcohólicas en la calle cuando este comportamiento cause molestias a quienes utilicen el espacio público y a los vecinos, se deteriore la tranquilidad del entorno o se provoquen situaciones de insalubridad. Para facilitar la interpretación, se recoge un listado de circunstancias que se entiende que alteran la convivencia ciudadana. Entre ellas se encuentra el consumo de alcohol a una distancia mínima de 50 metros de una vivienda habitada (regla que no se aplica cuando el consumo se realiza en terrazas de establecimientos autorizados), así que si el banco que comentas está a menos de esta distancia de tu portal su conducta podría ser sancionable.

 

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Cumplimiento de visitas con niños enfermos.
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Cuervo Alfageme Abogados | 14-04-2014 | 08:21| 0

 

Inmaculada se ha divorciado hace varios meses y tiene una niña de tres años que tiene que pasar cierto tiempo con su padre. Tienen conflictos porque cuando la niña está enferma, Inmaculada no quiere que el padre se la lleve aunque sea el tiempo que le corresponde. El abogado común les dice que tienen que lograr entenderse pero ella no sabe que hacer y teme que su ex marido la denuncie si no cumple. Nos pregunta si hay algún criterio que pueda seguir y la ayude a decidir.

Como vuestro abogado os indica, lo mejor es buscar el acuerdo, pensando siempre en el interés de la niña. Ahora bien, si no hay acuerdo, lo mejor es guiarse por el criterio médico y solicitar, a poder ser, que el pediatra indique este por escrito, de forma que puedas demostrar la razón de tu comportamiento. Ten en cuenta que no hace falta que la niña esté perfectamente recuperada para que se vaya con su padre. Es suficiente que la fiebre y los síntomas estén controlados para que pueda seguir su tratamiento con él. Por ejemplo, si la niña tiene fiebre alta y está muy débil, es muy posible que su pediatra te indique que guarde cama, por poner un ejemplo, veinticuatro horas. Si es así, durante ese tiempo no podría ir con su padre. Ahora bien, pasado ese primer momento, cuando la fiebre puede controlarse con un antitérmico y la niña ya puede salir de casa, no hay razón para negarse a las visitas. En ese caso, deberías advertir a su padre las pautas de medicación y cuidados (que el pediatra habrá indicado previamente) y confiar en que sabrá cuidarla. Si no fuera responsable, siempre podrías ajustar tu criterio a las situaciones que se vayan presentando.

 

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