El Comercio
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¿Y si intentamos un acuerdo?
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Cuervo Alfageme Abogados | hace 18 horas| 0
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En cualquier asunto en el que exista una controversia entre dos o más partes, la mejor solución siempre es tratar de lograr un acuerdo que ponga fin de forma que resulte interesante a todas las personas implicadas. Esta, que es una norma aplicable a cualquier ámbito de nuestra vida, es especialmente importante cuando se trata de solventar una cuestión jurídica se trate de la materia que se trate.

Esa máxima conocida por todos que asegura que “más vale un mal acuerdo que un buen juicio”, aún con su simpleza, resulta completamente cierta.
Con un acuerdo todos los afectados ponen fin a un problema con una medida pactada a la que dan su conformidad con lo que de mano se evitan trámites, mayores costes y se logra un cumplimiento mucho más efectivo y rápido en la mayor parte de los casos.

Pero, alcanzar un acuerdo no siempre es tan sencillo de conseguir. Para lograrlo es preciso dar unos pasos esenciales.

En primer lugar, es imprescindible que cada parte tenga la intención real de solucionar la cuestión planteada y a esta intención no se añadan emociones negativas hacia los otros implicados o, si existen, que prime siempre el poner fin a la situación creada.

En segundo lugar, es fundamental que todas las partes estén informadas de sus derechos, de lo que realmente pueden conseguir o no en un procedimiento judicial si el acuerdo no se alcanza, de cuáles son los riesgos y el coste en tiempo y en dinero que eso puede suponer.

Y, por último, no hay que perder la paciencia ni el objetivo a lo largo de cada paso de la negociación. Es normal que alguna de las partes haga alguna petición que sobrepase nuestras expectativas pero precisamente para eso existe esa negociación, para sentar los puntos del futuro acuerdo dentro de unos límites legales y aceptables.

En definitiva, contar con una información clara y completa y aparcar los sentimientos negativos son las claves para conseguir un acuerdo pero también contar con un buen asesoramiento a lo largo del proceso.

Hoy en día existen numerosas opciones que ayudan a conseguirlo pero el punto de partida siempre es tener talante para encontrar la mejor y más fácil solución.

 

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¿Siendo deudor puedo ser presidente?
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Cuervo Alfageme Abogados | 18-05-2017 | 16:14| 0

blogÁngeles es la presidenta actual de su comunidad de propietarios. A finales de junio suele celebrarse una junta en la que se aprueban las cuentas y se designan nuevos cargos. Su comunidad sigue un turno rotatorio para el nombramiento de presidente y vicepresidente. El propietario al que le toca ahora el cargo de presidente adeuda una importante suma a la comunidad e incluso está demandado judicialmente por este motivo. Ángeles nos pregunta si esta persona puede ser presidente.

La respuesta evidentemente es negativa. No puede ser presidente de la comunidad de propietarios una persona que mantiene un litigio con la comunidad de propietarios por cualquier motivo.

La razón nos la da la propia ley. El presidente de una comunidad de propietarios representa a esa comunidad. Y lo hace en todos los ámbitos. La ley especifica incluso que lo hace “en juicio y fuera de él”. Por tanto, es incompatible que sea presidente y represente a la comunidad en juicio existiendo uno abierto contra él.

En la junta de nombramiento de cargos la comunidad debe elegir a otro propietario para el cargo, acuerdo que se adopta por simple mayoría.

 

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¿Qué hago con la pareja de mi arrendatario?
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Cuervo Alfageme Abogados | 16-05-2017 | 16:10| 0

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Pedro tiene alquilado un piso en el que vive una pareja que tiene un niño de corta edad. Desconoce si están casados o no y en el contrato tan solo figura él como arrendatario. Ahora este arrendatario le ha comunicado que deja el inmueble al finalizar esta anualidad del contrato porque tiene problemas con su pareja. Pedro nos pregunta si puede dar por terminado el contrato sin más o tiene que notificárselo a esta pareja.

Si el arrendatario da por terminado el contrato, el arrendamiento puede continuar en beneficio tanto del cónyuge como de la pareja de hecho, si esta lleva conviviendo con el arrendatario al menos dos años o han tenido descendencia común, como parece que ocurre en este caso.

Como arrendador, para conocer las intenciones de esta pareja, lo que debes hacer es requerirla para que manifieste si desea continuar o no. Si no contesta en el plazo de quince días, se entiende que el contrato queda extinguido. Si decide continuar, lo hace en los mismos términos del contrato que ya tenías, es decir, se coloca en la situación del arrendatario. En cualquier caso, existe la obligación de abonar la cantidad establecida como renta hasta la extinción del contrato, si se produce esta.

 

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¿Me puedo divorciar sin pasar por el Juzgado?
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Cuervo Alfageme Abogados | 15-05-2017 | 13:42| 0

one-wedding-251029_opt-1Hoy en día sí. Nos podemos divorciar, o separar, sin necesidad de dar un solo paso por ningún Juzgado, haciéndolo directamente ante un notario. No obstante, esto no es posible en todos los casos y, a su vez, conlleva unos trámites que son imprescindibles. Analicemos estos extremos.

¿En qué casos es posible un divorcio o una separación ante notario? Esta opción solo existe si la separación o el divorcio se plantea una vez transcurridos tres meses desde la celebración del matrimonio, de mutuo acuerdo por ambos cónyuges y no tienen hijos o tienen hijos mayores de edad o que ya se han emancipado. No pueden hacerlo aquellos matrimonios cuya separación o divorcio se presenta de forma contenciosa o, aun habiendo acuerdo, tienen hijos menores que no se han emancipado o hijos incapacitados judicialmente que dependan de ellos.

¿Qué trámites conlleva este tipo de separaciones y divorcios? Una separación o divorcio ante un notario no implica poder prescindir de la asistencia letrada. Los cónyuges deben contar con un abogado (uno para cada uno o uno para los dos, según decidan) que les asesore en todos los pasos de su ruptura y en los acuerdos que es preciso incluir en el convenio regulador de su divorcio o separación.

Esos acuerdos se trasmiten a la notaría que ambos elijan y se recogen en una escritura pública. Al otorgamiento de la escritura deben acudir los cónyuges de modo personal y su abogado (o abogados en caso de que cada uno tenga el suyo). La escritura también debe estar firmada por los hijos mayores de edad o menores emancipados en relación con las medidas si todavía carecen de ingresos propios y conviven en el domicilio familiar.

Si a la hora de formalizar la escritura el notario observa que algún acuerdo puede ser dañoso o gravemente perjudicial para uno de los cónyuges o para los hijos, tiene que advertírselo a los cónyuges y cerrar el expediente. En este caso, a los cónyuges, si no modifican ese extremo y desean mantenerlo, solo les queda la vía judicial para la aprobación por el juez de su propuesta de convenio regulador.

¿Qué ventajas tiene este sistema? Sin duda la rapidez y la comodidad. A nadie le suele gustar acudir al Juzgado para ningún trámite. El inconveniente es que suele resultar más caro acudir a una notaría. Un divorcio o separación por este sistema conlleva hacer frente a la factura de notario y abogado. No a la de procurador que sí es necesario en vía judicial pero aun así suele ser menos económica la vía notarial.

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¿Dónde está el arrendatario?
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Cuervo Alfageme Abogados | 12-05-2017 | 09:35| 0

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Amalia nos comenta que hace un par de meses que no sabe nada del arrendatario al que tiene alquilado un apartamento. No solo no le ha pagado la renta sino que tiene constancia, por los vecinos del edificio, de que se ha ido y ha dejado el piso  vacío. Amalia ha conservado un juego de llaves de la vivienda y nos pregunta qué hacer. Si puede entrar sin más y dar por terminado el contrato o tiene que notificárselo al arrendatario de algún modo.

No puedes recuperar sin más, como propones, el apartamento. Es preciso solucionar legalmente la situación.

Caben dos posibilidades: localizar al arrendatario y firmar la extinción del contrato de arrendamiento previo pago de las cantidades que te adeuda, salvo que no las quieras percibir ya, o, si esto es imposible, iniciar un procedimiento judicial de desahucio por impago de rentas  en el que es posible la reclamación de ambas cuestiones: la extinción del  contrato y el cobro de lo impagado.

 

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Si no lo tienes claro, compra un peluche.
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Cuervo Alfageme Abogados | 10-05-2017 | 11:46| 0
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(Foto: Thor de Bigote de Gato)

Es tan fácil dejarse convencer. A los niños les vuelven locos los animales y han prometido encargarse ellos solos de su cuidado y tú vas a esa tienda y les ves tan tiernos, tan indefensos, tan pequeños… Además hablan maravillas del efecto terapéutico de los perros y los gatos: tranquilizan, socializan, ayudan a asumir responsabilidades a los niños…

Todo eso es cierto pero igualmente es cierta una segunda parte que es mucho más importante que la primera y que indefectiblemente la acompaña. Antes de adquirir un animal hay que pararse a pensar en todo lo que este conlleva porque su tenencia está expresamente regulada en nuestra legislación y su incumplimiento conlleva importantes sanciones, incluso penales. Cierto que las leyes en materia de protección de animales son mejorables pero cierto también que existen y que cada vez más nos encontramos con sentencias que las imponen penas y multas aquellos que las infringen.

Tener un animal implica, lo primero de todo, elegir bien. Debemos ser muy conscientes del espacio y tiempo del que disponemos a la hora de escoger especie y raza. Igual de importante es no dejarse llevar por modas o elegir especies extravagantes que requieran cuidados que seamos incapaces de procurar. Hacer un estudio previo es fundamental.

Además debemos contar con los gastos y obligaciones que va a implicar: veterinario para vacunas y control y cuando tenga alguna enfermedad, chip y alta en registro, comida adecuada, salidas, ejercicio y también atención, juegos… Si optamos por un perro de una raza de las consideradas peligrosas estas obligaciones son más amplias y si nos decidimos por una especie exótica también. Casi todas estas obligaciones están recogidas en leyes autonómicas y alguna estatal y su incumplimiento es una infracción sancionable.

En cualquier caso cuidar a un animal no es tan solo cumplir para evitar una multa… es mucho más. Y, por supuesto, no es una opción el abandono cuando lleguen las primeras vacaciones y no sepamos que hacer con él, cuando el animal crezca y ya no haga tanta gracia, o cuando nos deje de apetecer cuidarlo. Tanto el abandono como el maltrato son delito en nuestro Código Penal además de una conducta claramente antisocial.

Por este motivo, si no estás dispuesto a cuidar y a querer a un animal hasta el final de su vida, mejor compra o regala un peluche.

Y si sí lo estás, una vez calculadas y asumidas todas tus responsabilidades, no compres, adopta. Da oportunidad a uno que no tuvo la suerte de encontrar a alguien como tú. y de paso deja hueco en esa protectora a otro que todavía se encuentra en la calle.

 

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¿Cómo funcionan los cambios y devoluciones?
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Cuervo Alfageme Abogados | 08-05-2017 | 12:15| 0

Cuántas veces nos ha ocurrido eso de llegar entusiasmados con un regalo que consideramos muy especial para la persona para la que va dirigido y al final no le gusta o no es su talla o ya cuenta con algo similar y decide cambiarlo… También es muy habitual  que cualquiera de nuestras compras no nos parezcan adecuadas al examinarlas en casa y finalmente optemos por hacer un cambio o una devolución. ¿Deben admitir siempre las tiendas estos cambios? ¿Deben devolvernos el dinero? ¿Tenemos un plazo para ello?

Las normas a este respecto son claras:

Solo existen dos supuestos en que los comerciantes están obligados a aceptar un cambio o una devolución. El primero es cuando el producto es defectuoso. Aplicando las normas de garantía de bienes de consumo, los consumidores tenemos derecho a la reparación, sustitución, rebaja del precio o retorno del dinero según marca esta ley de garantía. El plazo que dura la garantía es de dos años.

El segundo es cuando, por el tipo de venta, exista el derecho de desistimiento. Esto ocurre en las ventas que no se realizan de forma presencial, las ventas a domicilio o a distancia, por ejemplo, las que hacemos  por internet, por teléfono, por correo… El plazo de desistimiento en estos casos es de catorce días naturales y no es necesario tener motivo o dar justificación alguna.

En el resto de supuestos, los comerciantes tienen el derecho de establecer las normas que deseen sobre cambios y devoluciones. Ahora bien, si ofertan esta posibilidad, deben dejar clara esta opción y las condiciones en las que se va a llevar a cabo. En estos casos, será vinculante para ellos, es decir, podremos exigir el cambio o devolución en la forma previamente publicitada por el vendedor.

Hoy en día casi todas las tiendas tienen regulado el sistema de cambios y devoluciones que aplican por lo que es muy importante que nos fijemos en él y lo tengamos en cuenta. Si no está expuesto o aparece en el tique de compra, conviene preguntarlo, especialmente si estamos realizando una compra de la que no estemos seguros al cien por cien y puede ser susceptible de cambio.

Conocer las condiciones en que ha de efectuarse es garantía para poder exigir después nuestros derechos.

 

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Asistir a una junta de propietarios por delegación
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Cuervo Alfageme Abogados | 05-05-2017 | 12:32| 0

El padre de María ha fallecido y puesto que su madre es muy mayor será ella la que en adelante tenga que asistir a las reuniones de comunidad. Nos pregunta si necesitará una autorización de su madre para justificar su presencia en las juntas.

Si al fallecer tu padre tú te has convertido en propietaria de al menos una parte de esa vivienda no necesitarás autorización alguna, aunque debes comunicar esta nueva situación al presidente para que haga los cambios oportunos en la documentación de la comunidad. Si no eres propietaria, tu madre deberá firmar un simple escrito de delegación, especificando sus datos, los tuyos, los de la comunidad de propietarios y la fecha en que la junta va a celebrarse.

 

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¿Es solo tuyo o es de los dos?
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Cuervo Alfageme Abogados | 04-05-2017 | 10:58| 0

Laura ha heredado una vivienda de su padre. La tuvo durante un tiempo alquilada y ahora la ha puesto en venta. Con el dinero que perciba de esa venta tiene previsto cancelar la hipoteca del piso que tiene con su marido. Ella considera que al ser solamente suyo ese dinero de la venta de la casa de su padre esto tiene que tenerse en cuenta. En cambio su marido considera que debe aplicarse en beneficio de los dos, igual que se estaba haciendo con la renta percibida por el alquiler.

Entendemos que el régimen económico de tu matrimonio es el de gananciales. Siendo así, lo que cada cual perciba a título hereditario tiene carácter privativo, es decir, que la vivienda que heredaste o el dinero que obtengas por la venta será exclusivamente tuyo. Efectivamente tu marido lleva razón en el hecho de que lo percibido en concepto de alquiler es ganancial, por tratarse de un rendimiento, pero no hay que confundir una cosa con otra.

El rendimiento o fruto de esa casa es ganancial, pero la casa o el precio que por ella se perciba en caso de venta es claramente privativo. En consecuencia, si decides emplear ese dinero en cancelar la hipoteca de la vivienda familiar y quieres que se considere que es exclusivamente tuyo, estás en tu derecho. Tienes varias opciones posibles. Lo importante es que los dos os pongáis de acuerdo y se haga constar en escritura pública para mayor seguridad.

 

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¿Quieres alquilar tu vivienda este verano?
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Cuervo Alfageme Abogados | 02-05-2017 | 16:54| 0

Se acerca el verano y proliferan los anuncios sobre alojamientos vacacionales. Quién tiene una segunda vivienda disponible se pregunta cómo obtener rentabilidad y se dispone a hacer su oferta a través de alguna de una agencia o alguna de las páginas web que incluyen este tipo de viviendas. Antes de hacerlo conviene estar adecuadamente asesorado, pues hoy día la mayor parte de las comunidades autónomas regula de un modo u otro los alojamientos vacacionales sujetándolos a requisitos y trámites que deben cumplirse.

Centrándonos en Asturias, la situación es la siguiente. Cuatro son las posibilidades de rentabilizar un inmueble cediendo su uso a terceros para su alojamiento, de un modo u otro:

1)     Establecimientos de alojamiento turístico, tales como hoteles, pensiones, etcétera, gestionados como actividad profesional por su titular y que se regulan por la ley 7/2001, del Principado de Asturias, de Turismo.

2)     Arrendamientos sujetos a la ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, que serán aquellos que se destinen a vivienda habitual del inquilino o a un uso distinto (local de negocio, arrendamiento por temporadas, etcétera), del cual se excluye el uso turístico.

3)     Viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico, reguladas por el decreto 48/2016, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico. Son viviendas que se ceden de forma temporal (que no implica cambio de residencia para el ocupante), al menos una vez al año y se comercializan a través de cualquier canal de comunicación con connotaciones de oferta turística. Vamos a centrarnos en estas últimas.

¿Qué diferencia una vivienda vacacional de una vivienda de uso turístico?

Las dos ofrecen alojamiento a cambio de un precio y se ofertan como vivienda turística. En la vivienda vacacional el alojamiento debe ser íntegro y no por habitaciones, quedando excluidos los pisos. La vivienda de uso turístico es una vivienda independiente, ubicada en una comunidad de propietarios (un piso) y se puede ofertar la vivienda entera o habitaciones.

¿Qué requisitos hay que cumplir para ofrecer este tipo de viviendas?

Deben cumplir con la normativa relativa a seguridad, salubridad, urbanística, técnica, de habitabilidad y de accesibilidad que resulte aplicable. Además el Decreto establece requisitos de instalaciones y equipamientos mínimos, de publicidad e información a los clientes, estancias, reservas, cancelación, precios, etc. No cualquier vivienda está preparada para ofertarse como vivienda vacacional o de uso turístico.

¿Dónde se hacen los trámites?

Corresponde la autorización a la Consejería de Empleo Industria y Turismo, pudiendo presentarse la solicitud de forma presencial o por Internet, acompañando una serie de documentos que acrediten el cumplimiento de los requisitos reglamentarios.

¿Cómo saber si una de estas viviendas cumple sus obligaciones?

Las que cumplan los requisitos y se registren como tal estarán dotadas de una placa identificativa en lugar visible, con su número de registro, incluirán un cartel informativo con precios, teléfonos de contacto y emergencias, etc. Además a todo cliente se le entregará un documento de admisión, a modo de contrato, con las condiciones pactadas, debiendo expedirse factura con IVA al pagar los servicios. Los clientes podrán exigir los derechos que se regulan en el Decreto 48/2016 y tendrán a su disposición una hoja oficial de reclamación.

 

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