El Comercio
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Ruptura de pareja de hecho con hijos.
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Cuervo Alfageme Abogados | 15-02-2017 | 08:22| 0

Almudena y Javier llevan viviendo juntos tres años. Nunca se han inscrito como pareja de hecho en ningún registro administrativo ni se han casado. La relación no va bien y están pensando separarse pero no saben qué trámites han de seguir. Tienen un hijo en común y ya han decidido dejar el alquiler que estaban compartiendo y buscarse una vivienda cada uno de forma independiente.

Al no estar casados no es necesario realizar ningún trámite judicial para formalizar la ruptura ni tampoco es preciso realizar ninguna gestión administrativa para terminar con la pareja de hecho dado que no os habéis registrado como tal.

No obstante, esto se refiere estrictamente a vuestra relación pero no a vuestra situación como padres de un hijo en común. Para esta cuestión sí es que preciso iniciar un procedimiento judicial para resolver los siguientes temas: sistema de custodia y, en su caso visitas, y pensión de alimentos. Este procedimiento puede plantearse por acuerdo entre ambos o de forma contenciosa si tal acuerdo no se alcanza y para el mismo necesitáis abogado y procurador. 

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Subida de la renta en un contrato de arrendamiento
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Cuervo Alfageme Abogados | 14-02-2017 | 09:37| 0

Ángel alquiló hace un año un apartamento. Hasta ahora no ha tenido ningún problema con el propietario pero este mes le ha advertido que va a subirle la renta un cinco por ciento. Ángel nos pregunta si es correcta esta subida o si tendría que hacerlo conforme al IPC.

En primer lugar, hay que hacer referencia al momento de la actualización. Este es correcto porque la renta solo puede ser revisada en la fecha que se cumpla cada año de vigencia del contrato.

En segundo lugar, en cuanto al importe de la cuantía, hay que atender, en primer lugar a lo pactado por las partes. Si en tu contrato no se ha previsto nada al respecto, la renta no podrá ser actualizada.

Si habéis pactado subida anual pero no habéis indicado el importe, se hará con referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a la fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia el que corresponda al último índice publicado en la fecha de la revisión.

Revisa tu contrato y comprueba lo acordado entre las partes. Una subida del cinco por ciento solo es posible si así lo tenéis pactado previamente.

 

 

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El cargo de presidente que muy pocos desean
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Cuervo Alfageme Abogados | 13-02-2017 | 10:32| 0

La vida real muy pocas veces se parece a una de esas series de ficción de las que nos pasan semanalmente por televisión. Y en el tema que vamos a tocar en esta ocasión ocurre justamente eso. Si decir la palabra presidente suena casi siempre a un cargo ansiado por muchos, cuando se trata de ser presidente de una comunidad de propietarios, la situación se invierte en un noventa y nueve por ciento de los casos.

Pero vamos a analizar cuál es la posición real de estos presidentes, ¿realmente es tan desagradable el cargo como parece? Estas son las respuestas a las dudas más comunes.

¿Cuándo se nombra al presidente? Lo más habitual es que los cargos de la comunidad se renueven anualmente en la junta ordinaria anual en la que se aprueban las cuentas y los presupuestos para el próximo ejercicio, aunque puede nombrarse en cualquier junta en la que esté previsto este asunto en el orden del día.

¿Quién puede ser presidente? La ley exige que sea uno de los propietarios de la comunidad. Por tanto, no puede ser un inquilino, ni un familiar, ni un amigo que quiera hacer un favor a la persona que le corresponda.

¿Cómo se elige al presidente? La primera opción es por elección de la junta mediante un acuerdo adoptado por mayoría. Subsidiariamente puede elegirse por turno rotatorio o por sorteo. El turno rotatorio es un sistema elegido por muchas comunidades porque implica un reparto equitativo del cargo entre todos los propietarios y una forma clara de saber con cierta certeza cuando nos va a tocar.

¿Y si la persona elegida no puede ser presidente? El nombramiento para el cargo es, en principio, obligatorio, pero el propietario elegido puede solicitar no serlo ante el juez de primera instancia en el plazo de un mes desde su acceso al cargo alegando las razones que le impiden ejercer como presidente.

¿Qué tiene que hacer el presidente? Su función es representar a la comunidad en juicio y fuera de él y convocar las juntas de propietarios. No es complicado cuando haya una administrador profesional que se ocupe de las funciones de secretario y administrador. Ahora bien, si solamente se elige a un cargo para la comunidad todas las funciones recaerán en su persona.

 

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¿Puede irse el inquilino antes de que termine el contrato?
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Cuervo Alfageme Abogados | 09-02-2017 | 10:07| 0

Una de las consultas habituales en nuestro despacho es la de un inquilino que agobiado por sus problemas económicos o personales se ve obligado a abandonar la vivienda arrendada a pesar de que el contrato sigue vigente. Las preocupaciones lógicas son si puede irse, si el arrendador le puede reclamar la renta igualmente y cómo y cuándo debe avisarle.

La respuesta varía en función de la fecha en que se haya firmado el contrato y tampoco es la misma si hablamos de vivienda habitual o de locales u otro tipo de usos. Vamos a centrar por tanto la respuesta en arrendamientos destinados a vivienda habitual que se hayan firmado tras las últimas novedades legislativas, es decir, a partir del 6 de junio de 2013, que son los casos mas frecuentes.

¿Puede irse el inquilino? Sí que puede hacerlo, incluso aunque esta posibilidad no se haya contemplado expresamente en el contrato. Eso sí, debe cumplir unos requisitos. 

En primer lugar, es imprescindible cumplir como mínimo los seis primeros meses de duración del contrato, es decir, el inquilino no puede irse durante ese tiempo inicial y si lo hace obviamente tendrá que pagar la renta.

En segundo lugar, hay que avisar al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Importante es hacerlo de forma fehaciente y si sabemos antes cuándo nos tendremos que ir aumentar en lo posible la antelación del aviso, para asegurar que podremos irnos cuando queremos y no exponernos a problemas de comunicación.

Finalmente ¿tiene el arrendador derecho a una indemnización? La respuesta depende, ahora sí, de lo que hayamos indicado en el contrato, puesto que si no se ha recogido esta posibilidad no podrá luego reclamarse indemnización alguna. Si se tuvo la precaución de pactar el derecho del arrendador a percibir una compensación en caso de desistimiento del inquilino, la cantidad no queda a expensas del acuerdo, sino que ha de ser la indemnización legalmente establecida: una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir. Si fuera un tiempo inferior al año se prorrateará esta cantidad.

Con este sistema los inquilinos pueden firmar tranquilos sus contratos, pues si la situación cambia tendrán posibilidades de irse sin graves consecuencias.

Explicamos este tema en un nuevo vídeo de nuestra canal de youtube. Este es el enlace:

¿Puede irse el inquilino antes de que termine el contrato?

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Impago de cuotas en una comunidad cuando hay un banco como nuevo titular
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Cuervo Alfageme Abogados | 08-02-2017 | 09:31| 0

Francisco acaba de ser nombrado presidente en su comunidad de propietarios y tiene que dar solución al siguiente problema: en esa comunidad un vecino llevaba más de dos años sin abonar su cuota mensual. Ahora saben que su piso ha sido embargado y se lo ha adjudicado una entidad bancaria. Francisco nos pregunta si pueden reclamar esas cuotas impagadas y a quién.

Esas cuotas impagadas se pueden reclamar judicialmente. ¿Quién responde de las mismas? El propietario inicial del inmueble responde mientras ha sido propietario, es decir, hasta el momento en que el piso fue adjudicado a la entidad bancaria, dato que se puede conseguir fácilmente con una nota simple de titularidad y cargas en el Registro de la Propiedad.

La entidad bancaria que ha adquirido el piso también responde. Por un lado, desde que es titular del inmueble y, por otro, junto con el anterior propietario, de las cantidades vencidas de la anualidad en la que tenga lugar la adquisición y de las que se adeuden en los tres años naturales anteriores.

Estando la situación como nos comenta es fácil que, si reclaman, pueda la comunidad conseguir cobrar ese importe. El primer paso, tras el correspondiente acuerdo en junta de propietarios, es remitir un burofax a los dos responsables del pago de la deuda. Es aconsejable contar con consejo de abogado desde el primer momento para dar los pasos de forma correcta.

 

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Hacer un buen contrato de arrendamiento
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Cuervo Alfageme Abogados | 07-02-2017 | 13:06| 0

Pedro está a punto de alquilar a una amiga un apartamento que recientemente ha heredado. Como tiene muy buena relación con esta persona ha pensado no hacer un contrato por escrito o en su caso hacer uno sencillo porque no quiere parecer desconfiado. Nos pregunta si esto podría ocasionarle después algún problema.

Con independencia de quien sea el arrendatario y el grado de confianza que tengamos con él es muy importante siempre realizar un buen contrato de arrendamiento por escrito. El arrendamiento de vivienda está en gran medida regulado en la ley pero hay numerosos aspectos que se pueden pactar entre las partes. Cuanto más específico y completo sea nuestro contrato menos problemas tendremos después a lo largo de su aplicación. Es preferible pedir consejo profesional para la redacción del contrato que tener después una complicación jurídica de más difícil solución.

Ofrecer tener un buen contrato por escrito no implica desconfianza hacia ninguna de las dos partes, más bien al contrario es una garantía para ambas acerca de cómo se va a desenvolver el funcionamiento del arrendamiento y una forma de conocer de antemano los derechos y obligaciones de cada una.

 

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¿Es realmente efectivo el sistema establecido por el Gobierno para la devolución de las cláusulas suelo?
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Cuervo Alfageme Abogados | 06-02-2017 | 10:26| 0

Muchas son las críticas que ya ha generado el Real Decreto ley de medidas urgentes de protección de los consumidores en materia de cláusulas suelo surgido tras la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que obliga a la devolución íntegra de las cantidades indebidamente pagadas por los consumidores debido a la aplicación de este tipo de cláusulas cuando las mismas se consideren abusivas.

¿Realmente facilita esta norma la devolución? Obviamente, una vez más, va a depender de la voluntad de los bancos. La norma establece un sistema de reclamación previa voluntario para el consumidor ante el propio banco. Evidentemente si el banco responde ofreciendo la información de las cantidades a devolver, si realiza correctamente los cálculos y ofrece un acuerdo interesante al consumidor, estaremos ahorrando tiempo, dinero e infinidad de nuevas demandas que pueden colapsar los juzgados civiles ya de por sí agobiados y lentos. Pero, de no ser así y parece que esa va a ser la línea de algunas entidades bancarias, estamos retrasando el acceso a la justicia, cuando las normas y la jurisprudencia son más que claros al respecto.

¿Por qué decimos que retrasamos el acceso a la justicia cuando el sistema es voluntario? ¿No puede el consumidor ir directamente a juicio? El consumidor sí puede ir interponer directamente una demanda contra su banco. Como decimos, el Decreto Ley establece que este sistema de reclamación previa es voluntario. No obstante, hay un punto muy importante a tener en cuenta: si no se utiliza este procedimiento y se va directamente a juicio, no habrá condena en costas y no podremos recuperar el dinero empleado en los profesionales que hemos utilizado si la entidad bancaria se allana de forma total antes de la contestación a la demanda o lo hace de forma parcial, consigna la cantidad que considere y la sentencia no impone posteriormente mayor cantidad que esa inicialmente consignada.

La conclusión es clara: tal y como se encuentra el sistema es aconsejable intentar esa reclamación previa y posteriormente, en caso de respuesta negativa por parte del banco, abrir el procedimiento judicial con más garantías de conseguir una condena en costas.

 

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Cumplimiento de visitas en un divorcio
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Cuervo Alfageme Abogados | 01-02-2017 | 10:25| 0

Inmaculada acaba de divorciarse y tiene un niño pequeño que ya va al colegio. Le preocupa que su ex respete los días en que puede recoger al niño y no se presente sin avisar en cualquier momento, pues ya han tenido algunos problemas. Nos pregunta qué puede hacer para tener controlada la situación.

El primer paso es hablar con tu ex a fin de que comprenda que no puede hacer planes por su cuenta, que tiene que respetar el régimen de visitas establecido judicialmente. Quizás este punto pueda aclarárselo su propio abogado, pues la sentencia es reciente y es posible que aún no tenga claro cómo funciona. No obstante, como ya ha habido problemas, haz una copia del convenio o sentencia que establezca las visitas y facilítalo a la dirección del centro a fin de que tengan conocimiento de la situación y en la medida de lo posible controlen las recogidas del niño. Si los problemas persisten se podría valorar exigir el cumplimiento de lo establecido a través de un procedimiento de ejecución, para lo cual ya necesitarás contar con un abogado y procurador.

 

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Vender a plazos
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Cuervo Alfageme Abogados | 31-01-2017 | 11:02| 0

Eugenia tiene un piso en venta y ha recibido una oferta en la que en lugar de pagarle el precio de una vez el comprador le propone  hacer el pago en mensualidades con letras de cambio. Como no le vendría mal contar con ingresos mensuales, nos pregunta si es recomendable o puede tener algún riesgo.

Salvo que estés desesperada por vender tu vivienda (y aún en ese caso habría que hacer un buen contrato con garantías adecuadas) no te recomendamos que aceptes esta opción. Tardarías muchos años en tener tu dinero y dependerías de la solvencia del comprador. Hay muchas desventajas para ti y no te conviene. Piensa que si el comprador fuera solvente podría conseguir financiación bancaria para la compra y no tendría que ofrecerte otro tipo de soluciones. Si lo que quieres es aumentar tus ingresos mensuales plantéate alquilar en lugar de vender. Tendrás ingresos mensuales y seguirás siendo propietaria de la vivienda. Si optas por alquilar procura hacer un buen contrato de arrendamiento con suficientes garantías, contratar un seguro adecuado y valorar las implicaciones fiscales.

 

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A vueltas con las cláusulas suelo
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Cuervo Alfageme Abogados | 30-01-2017 | 09:05| 0

El pasado lunes 23 de enero se publicó en el Boletín Oficial del Estado y entró en vigor el Real Decreto Ley que establece las medidas de protección de los consumidores en materia de reclamación de las cláusulas suelo. Tras la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea las entidades bancarias están obligadas a devolver a sus clientes íntegramente las cantidades indebidamente abonadas como consecuencia de la aplicación de cláusulas suelo contenidas en su contrato de préstamo hipotecario, siempre y cuando tal contratación se hubiera llevado a cabo cumpliendo una serie de requisitos. En esencia son nulas aquellas cláusulas en cuya contratación se hubiera producido falta de claridad o de información suficiente que hiciera comprender al consumidor lo que realmente estaba pactando. Hasta la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europa, nuestro Tribunal Supremo tenía fijada la doctrina de que los bancos debían devolver las cantidades desde su sentencia de 9 de mayo de 2013. Ahora los bancos están obligados, como decimos, a devolver todas las cantidades indebidamente cobradas.

¿Cómo podemos reclamar como consumidores esas cantidades? Este Decreto-Ley establece un sistema de reclamación previa a la interposición de una demanda judicial. No es un sistema obligatorio. Podemos seguir acudiendo directamente a los tribunales de justicia pero, de hacerlo así, en determinados casos, cuando la entidad bancaria se allane a nuestra demanda antes de dar contestación a la misma, el juez no le impondrá las costas, con lo que no recuperaremos el dinero abonado a abogado, procurador, peritos… Resulta, por tanto, más interesante, este intento de acuerdo previo con el banco.

¿Cómo funciona esta reclamación previa? Los bancos tienen que contar con un servicio específico para resolver estas cuestiones debidamente publicitado. Basta con dirigir un escrito a este servicio. El banco tiene que hacer el cálculo de las cantidades a devolver en nuestro caso que, obviamente, podemos comprobar. El plazo máximo para alcanzar un acuerdo es de tres meses, plazo en el que también la entidad tiene que poner a nuestra disposición la cantidad pactada. Si no alcanzamos un acuerdo, el banco no pone a nuestra disposición el dinero o nos ofrece una cantidad insuficiente, tenemos abierta la vía judicial. Entre los acuerdos que nos puede ofrecer el banco puede haber medidas compensatorias distintas a la devolución en efectivo.

El Decreto también contempla un tratamiento fiscal especial y beneficioso para estas devoluciones que, en cualquier caso, tan solo afectará a los últimos cuatro años, el resto estaría prescrito fiscalmente.

Sin duda, son muchos los aspectos que pueden analizarse y criticarse de esta norma y la repercusión de su aplicación. Continuaremos hablando de ella.

 

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